Ипотека в Крыму

1. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
2. Федеральный закон № 188-ФЗ от 29 декабря 2004 «Жилищный кодекс Российской Федерации»
3. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
4. Федеральный закон № 218-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «О кредитных историях»
5. Постановление Правительства № 285 от 13 мая 2006 г. «Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002—2010 гг.

Действующим законодательством предусмотрены два вида оснований возникновения ипотеки:

1. в силу закона;
2. в силу договора.

Ипотека в силу закона

Ипотека в силу закона (легальная ипотека) — ипотека, возникающая при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от волеизъявления сторон в отношении возникновения ипотеки, при переходе права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому, точнее при приобретении данного права новым собственником, но при обязательном наступлении определенных законом фактов.

Ипотека в силу закона возникает в следующих пяти основных и распространенных случаях:

1. Приобретение жилых домов, квартир, земельных участков с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.
2. Строительство жилых домов, зданий, сооружений или квартир с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.
3. Продажа в кредит.
4. Рента.
5. Залог имущественных прав.

Ипотека в силу договора

Ипотека в силу договора (договорная ипотека) — ипотека, возникающая на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости).

Договор об ипотеке не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству.

Ипотека в силу закона отличается от ипотеки, возникающей на основании договора, только тем, что первая возникает в силу прямого указания в законе и регистрируется автоматически вместе с другим договором даже без заявления сторон, а ипотека в силу договора подлежит регистрации по отдельному заявлению сторон. Поскольку ипотека в силу закона возникает при целевом кредите на приобретение жилья, при регистрации такой ипотеки меняется собственник объекта недвижимости, а если быть более точным, то — такая ипотека возникает одновременно с приобретением недвижимости заёмщиком.

Имущество, которое может быть предметом ипотеки

Имущество, которое может быть предметом ипотеки, определено в статье 5 Закона об ипотеке — недвижимые вещи, указанные в статье 130 ГК РФ, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

К таким вещам относят: земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 Закона об ипотеке; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

1. Андеррайтинг — оценка возможностей Клиента по обслуживанию выданного ипотечного кредита, то есть расчет суммы кредита, который заёмщик сможет выплатить, с учётом особенностей самого заёмщика (тип трудоустройства, ежемесячный доход и возможность его подтверждения, наличие созаёмщиков или поручителей, состав семьи, наличие несовершеннолетних иждивенцев, др.). Клиент проходит процедуру андеррайтинга дважды: при обращении к ипотечному брокеру (её проводит андеррайтер брокерской компании) перед заключением договора на оказание услуг, а также в банке (проводят кредитные аналитики банка) при рассмотрении заявления на выдачу ипотечного кредита.

1. Ипотеку на приобретение недвижимости в Крыму можно оформить в следующих банках: РНКБ Банк (ПАО), АО «АБ «РОССИЯ», АО «ГЕНБАНК».

   Ипотечный кредит выдается:

   • на покупку готового жилья на вторичном рынке (квартира или жилой дом с земельным участком),
   • на приобретение недвижимости на первичном рынке (в домах, строящихся в соответствии с 214-ФЗ и аккредитованных банком),
   • на строительство жилого дома (при условии осуществления строительства жилого дома по договору подряда с юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем),
   • на покупку земельного участка,
   • на приобретение апартаментов или нежилых помещений (на вторичном или первичном рынке, по договору купли-продажи/ по договору участия в долевом строительстве).

   Процентная ставка, сумма первоначального взноса, сроки выдачи кредита, перечень необходимых для рассмотрения документов формируются в зависимости от конкретной программы ипотечного кредитования и банка.

• Копия всех страниц паспорта. Если Заемщик состоит в браке также необходимо предоставить копию паспорта супруги/га.
• Копия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования.
• Копия военного билета для граждан в возрасте до 28 лет включительно (все страницы).
• Копия свидетельства о браке/разводе.
• Копии свидетельств о рождении детей либо копии паспортов детей.
• Копия трудовой книжки (заверенная круглой печатью отдела кадров на каждом листе, подписью должностного лица, заверившего копию, дата, расшифровка подписи). На последнем листе копии 2 записи отдела кадров: 1) «Работает в настоящее время», печать, подпись, расшифровка подписи и дата подтверждения копии. 2) «Копия верна», печать, подпись, расшифровка подписи, дата.
• Копия трудового договора для работы по совместительству (заверяется как трудовая книжка).
• Копия приказа о работе по совместительству (заверенная печатью и подписью руководителя).
• Справка 2-НДФЛ (бухгалтерская форма справки о заработной плате — оформляется в бухгалтерии организации-работодателя) — срок годности — 1 месяц. Обязательно обратить внимание на совпадение адреса в справке 2-НДФЛ и паспортных данных адреса регистрации места жительства.
• При наличии у Заемщика таких доходов, как, например, доходы от аренды, дивиденды, проценты, предоставляются документы, подтверждающие их фактическое получение за последние 12 месяцев (например, соответствующие договоры). При этом данные виды доходов должны иметь постоянный, а не разовый характер.

• Оригинал свидетельства о регистрации права собственности на объект недвижимости, при его наличии. Если права собственности были ранее (до 21 марта 2014 года) зарегистрированы в соответствии с Украинскими законами, то они считаются ранее возникшими правами и признаются юридически действительными. Перерегистрация таких прав не обязательна. Такой порядок установлен ст.12 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов — Республики Крым и города федерального значения Севастополя».
• Документ-основание возникновения права собственности продавца(договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о приватизации);
• Кадастровый паспорт — обязательно с наличием КП1 и КП2, технический паспорт (при наличии).
• Выписка из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. Действительна для предоставления в банк обычно в течение 30 дней с даты ее оформления. Выписка из БТИ (справка о принадлежности) на объекты, право собственности на которые было зарегистрировано до 2013 года.
• Нотариально заверенный отказ участников долевой собственности от преимущественного права покупки.
• Нотариально заверенное согласие супруга(и) продавца на отчуждение объекта недвижимости; либо нотариально удостоверенное заявление продавца объекта недвижимости о том, что на момент приобретения права собственности он в браке не состоял; либо брачный договор, устанавливающий режим раздельной собственности на имущество супругов (для снятия копии). В случае если имущество каждого из супругов являлось его собственностью до вступления в брак или оно было получено кем-то из супругов в дар, в наследство или по иным безвозмездным сделкам, эти документы предоставлять не нужно. При расторжении брака не менее чем за 3 года до момента совершения сделки вместо этих документов достаточно предоставить паспорт с отметкой, свидетельство о расторжении брака или выписку из решения суда о расторжении брака. В случае смерти одного из супругов на момент совершения сделки – свидетельство о смерти.
• Если сделка осуществляется доверенным лицом продавца, понадобится нотариально заверенная доверенность, выданная продавцом объекта недвижимости третьему лицу на совершение сделок с данном объектом недвижимости.
• В случае когда собственником или одним из собственников отчуждаемого объекта недвижимости является несовершеннолетний, необходимо заблаговременно получить разрешение органов опеки и попечительства в соответствии с требованиями действующего законодательства.

• Отчет об оценочной стоимости приобретаемого объекта недвижимости.Перечень оценочных компаний вам предоставит сотрудник отдела ипотечного кредитования. Имейте в виду, что на составление оценки может потребоваться длительное время – порою до месяца. Причем на длительность срока влияет, как правило, человеческий фактор – специалисту оценочной компании важно организовать осмотр объекта недвижимости, а следовательно, максимально конкретно договориться с продавцом/продавцами о предоставлении ему такой возможности. Поэтому сбор документов для ипотеки начинайте именно с заказа оценочного отчета, а остальные документы собирайте параллельно.
• Документ, подтверждающий наличие собственных средств при приобретении объекта недвижимости (выписка со счета или расписка продавца в получении предоплаты за жилье согласно договору с указанием паспортных данных обеих сторон договора, суммы предоплаты, адреса и площади объекта недвижимости).
• Если залогодателем кредитуемого объекта недвижимости будет один из двоих супругов, необходимо подготовить один из следующих документов: нотариально заверенное согласие супруга(и) залогодателя на передачу кредитуемого объекта недвижимости;
• нотариально удостоверенное заявление залогодателя о том, что на момент приобретения права собственности на кредитуемый объект недвижимости он в браке не состоял;
• брачный договор, устанавливающий режим раздельной собственности на имущество супругов.
• В случае когда собственником или одним из собственников передаваемого в залог кредитуемого объекта недвижимости является несовершеннолетний – разрешение органов опеки и попечительства в соответствии с требованиями действующего законодательства.

• Военная ипотека – государственная программа, направления на обеспечение жильем военнослужащих, которые проходят службу на контрактной основе. В начале 2005 года правительство РФ утвердило законопроект, благодаря которому его участники получили возможность приобрести дом или квартиру с помощью системы ипотечного кредитования по истечению 3-х лет участия в накопительно-ипотечной системе (в данном случае можно не дожидаться окончания срока службы).

  Особенности ипотеки

  Военная ипотека имеет несколько важных особенностей. Во-первых, участники программы получают возможность приобрести жилье на всей территории РФ. Во-вторых, военнослужащие не ограничены в стоимости квадратного метра – размер недвижимого имущества, а также его местоположение и состояние определятся самостоятельно в зависимости от личных пожеланий и обстоятельств. Государство ежегодно отчисляет средства на персональный счет участника накопительно-ипотечной системы, тем самым обслуживая кредит военнослужащего. В 2014 году установленная сумма перечислений составляет 233 100 рублей.

  Размер суммы ипотеки определяется особым образом – согласно установленным правилам, учитываются все средства, которые участник программы смог бы накопить до достижения им 45-летнего возраста (предельный срок пребывания на военной службе). Процентная ставка зависит от действующего уровня инфляции.

  Кто имеет право стать участником программы?

  Законное право на участие в государственной программе имеют военнослужащие, которые проходят контрактную службу и являются гражданами РФ:
  1. офицеры, которые подписали договор о прохождении военной службы начиная с 01.01.2005 г.;
  2. мичманы и прапорщики, которые имеют военный стаж не менее 3-х лет (начиная с 01.01.2005 г.);
  3. матросы, старшины, солдаты и сержанты, которые заключили второй договор о прохождении контрактной военной службы (начиная с 01.01.2005 г.);
  4. выпускники высших специализированных заведений, которые получили диплом об образовании после 01.01.2005 г.

  В перечень участников, которые имеют право воспользоваться условиями накопительно-ипотечной системы, также включены лица, которые работают в интересах обороны и обеспечения безопасности Российской Федерации.

  Максимальная сумма ипотечного кредита, на которую может рассчитывать военнослужащий, составляет 2,2 млн. рублей. Минимальный ежемесячный взнос определяется банком самостоятельно и в основном зависит от возраста участника. Новая редакция законопроекта утвердила, что в случае увольнения военнослужащего, последний имеет право выплачивать оставшуюся часть ипотеки с помощью собственных финансовых средств или увеличить сумму кредита.

  Кредитование по программе «Военная ипотека» в Крыму

  Банк РНКБ и Банк Россия кредитуют участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих для приобретения жилья в Республике Крым и Севастополе.

  Погашение кредита на протяжении всего срока службы военнослужащего будет осуществляться за счет накопительных взносов, перечисляемых государством.

  Для получения ипотеки необходимо предоставить заявление-анкету, паспорт гражданина РФ, военный билет (или иной документ с фотографией). Кроме того, необходимо иметь действующее свидетельство о праве на оформление целевого жилищного займа.

  Процедура оформления сделки купли-продажи квартиры

  1. После получения свидетельства участника накопительно-ипотечной системы (НИС), военнослужащий имеет право обратиться в выбранный им банк и агентство недвижимости;
  2. В большинстве случаев банк предоставляет список независимых оценочных компаний, с помощью которых участник должен заказать оценку избранного жилого помещения;
  3. Проверка банком документов по жилью, включая отчет от независимой оценочной компании. Как правило, данная юридическая процедура занимает не более 5 дней, после чего кредитор принимает решение и назначает дату подписания необходимых документов.
  4. Участник НИС получает персональный банковский счет.
  5. ФГУ «Росвоенжилье» перечисляет средства на оплату первоначального взноса в размере накоплений военнослужащего. Сумма накоплений указана в свидетельстве участника НИС.
  6. Участник НИС получает на руки Свидетельство о праве собственности, а также предварительно зарегистрированный Договор купли-продажи жилого помещения.
  7. Для того, чтобы государство имело возможность погасить кредит военнослужащего, последний должен на протяжении 5 рабочих дней предоставить в банк Свидетельство о праве собственности, Выписку из Единого государственного реестра, Договор купли-продажи жилого помещения.

  Кроме этого, участник программы должен самостоятельно понести дополнительные расходы – средства для регистрации договора купли-продажи квартиры, услуги страховой и независимой оценочной компании, плату за услуги риэлторской фирмы и за оформление Кредитного договора, а также за открытие и обслуживание персонального банковского счета. Услуги нотариуса — удостоверение договора купли-продажи и ипотеки жилья и других необходимых копий юридических документов, также оплачивает участник НИС.

  Другие нюансы программы

  Военнослужащие, которые являются участниками накопительно-ипотечной системы, часто не задумываются или попросту не знают о других важных аспектах программы, которые могут принести им неплохую выгоду. Во-первых, оформление военной ипотеки можно использовать повторно – государство не ограничивает количество раз на участие в программе. Эта ситуация часто связанна с переводом военнослужащего на новое место службы в другой регион страны, появлением более выгодных предложений на рынке недвижимости, изменением семейного положения, а также увеличением состава семьи.

  Во-вторых, недвижимое имущество, приобретенное с помощью программы, можно сдавать в аренду с согласия банка-кредитора. Полученные доходы подлежат налогообложению, однако остальные средства можно использовать по своему усмотрению — для ежемесячного платежа или досрочного погашения кредита, что позволит не переплачивать существенную сумму из-за наличия процентных ставок.